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正荣地产美元债违约、35亿利息无法支付债务暴雷4个月自救缓慢

发布时间:2022-10-07 02:07:52 来源:乐鱼app在线入口 作者:乐鱼app在线下载


  5月31日,正荣地产发布公告称,其原计划不迟于2022年5月31日支付5笔共计5300万美元利息将无法支付,折合人民币约3.5亿元。

  正荣地产在过去的数年中快速发展,而如今市场下行之下,正荣正在吞下当年“高杠杆”发展模式带来的恶果。

  在频繁的违约与展期之下,正荣地产也在积极出售资产自救,但截至目前其资产出售计划仍收效尚微。

  正荣地产董事会主席黄仙枝曾在今年3月的业绩会上表示,给正荣一年时间,就能妥善解决债务问题,但目前,正荣的自救之路才刚刚开始。

  5月31日,正荣地产发布公告称,受上海疫情影响,原计划不迟于2022年5月31日支付的2020年5月票据、2021年6月票据、2020年9月票据、2020年6月票据及2020年1月票据的共计5300万美元利息将无法支付。

  正荣地产在公告中表示,尽管过去数月,正荣地产为解决流动性问题采取各种措施,但自2022年3月底以来,受新冠确诊病例急增及上海和其他城市就此实施封控所影响,正荣集团的运营受到显著影响,销售及资产处置的进度亦有所推迟。

  此外,正荣地产预计无法于宽限期届满前支付19年11月票据的1372.5千万美元利息。

  正荣的这次债券违约并不让人意外,事实上,正荣的债务危机在2月份就已经爆发,而今年4月份,正荣就已经表示上述利息无法支付,可能构成违约,这一公告的发布更像是一种到期公布的例行公事。

  2022年2月11日,正荣系股债双杀,其多只美元债下跌幅度超过50%;而正荣地产股价最大跌幅超80%,收盘时总市值已不足54亿港元,正荣服务受此影响同步下跌,跌幅一度超过85%、收盘时总市值已不足18亿美元。

  当天有传闻称正荣将不再按此前计划在今年3月赎回2亿美元永续债,且正荣境外债将重组。随后正荣地产对相关情况做出辟谣,但该辟谣迅速被证伪。

  其中,这5笔债券中4笔为美元债务,合计剩余金额为7.98亿美元,一笔人民币债券金额为16亿元。

  加上此前正荣无法支付的2亿美元永续债,正荣计划展期债券金额合计11.5亿美元。

  此外,正荣还就另外8只将于2023至2026年到期的美元票据征求债券持有人同步同意。这8只债券合计23.63亿美元,利率在6.63%至9.15%之间。

  3月31日,正荣地产董事局主席黄仙枝在业绩会上更是表示,正荣已无法在公开资本市场再度融资,更是对其债务危机的进一步体现。

  4月10日,正荣地产两笔美元债利息无法偿付,出现实质性违约,违约金额达到2042万美元,同时正荣预计无法在宽限期内支付另外三笔美元债的利息共计3258万美元。

  随后于5月31日,以上三笔美元债利息出现实质性违约,并预期无法偿还一笔新的1372.5万美元的利息。

  根据企业预警通数据显示,正荣地产目前存续境外债券共计13支,其中美元债11支,规模总计为32.59亿美元,此外还有两支以人民币为币种的债券共计28.9亿美元。

  此外,正荣地产子公司正荣地产控股股份有限公司债券存量共计11只,规模为56.83亿元,其中,私募债23.63亿元,占比41.58%。

  这部分债券中,“PR正荣01”、“PR正荣02”以及“正荣04”共计13.64亿元的私募债已经通过展期,到期日期已延长至2023年。

  虽然展期能够解一时之急,但对于正荣而言,每一笔债券及利息的到期就意味新一轮违约的到来,正荣急需资金来偿还到期债务。

  在解决债务危机的方式上,正荣地产与其他房企一般,一方面寻求展期等债务处置,一方面则在加速回笼现金。

  彼时,正荣地产董事会副主席刘伟亮表示,正荣已经梳理了一批合作项目和投资性物业。合作项目主要是与合作方以及国央企进行洽谈股权转让的事宜,预计上半年可以完成30到40亿左右的规模的资产盘活处置。

  据介绍,关于持有型的物业,目前还有资产总值接近100亿的自持物业,扣除掉当前20亿融资和再投入的30亿元,按照公允价值计算的净价值约40到50亿左右。

  公开信息显示,2月24日,正荣地产将其持有的荣福(天津)置业发展有限公司的51%股权转让给了合作方美的置业。

  该项目公司涉及位于天津的“和筑梅江”项目,该项目所处地块是正荣地产于2020年以11.28亿元的成交价拿下。

  除此之外,正荣地产还在3月27日与新希望地产签订协议,将其旗下的正隆(佛山)置业发展有限公司51%的股权出售给新希望地产,代价为1.56亿元。

  而除去这两笔交易外,正荣地产再未公布其更多的资产出售进展,而以上资产的出售对于正荣地产而言尚难解其燃眉之急。

  2017年,正荣地产实现合同销售额702亿元,增速高达79%,而2018年,正荣地产实现合同销售额1080亿元,正式迈入千亿房企阵营。

  虽然随后增速有所放缓,但在2020年,正荣地产依旧以1419亿元的销售额,踩线亿元的销售目标,但其依旧实现了1456亿元的销售额。

  正荣”高杠杆”的发展模式虽然使其规模快速膨胀,但同时也为其埋下了债务危机的雷。

  根据公开数据,2021年,正荣地产的经营活动产生的现金流量净额为117.26亿元,而这也是该数据近6年来首次呈现正值。

  这一数据进一步说明在2016至2020这五年中,正荣地产采取的是扩张的战略,将重心放在市场份额的增长而非现金的回收之上。

  快速发展的5年间,正荣地产的融资筹资活动现金流一直保持着135.53亿元、63.39亿元、141.02亿元、219.73亿元、124.3亿元的较大规模。

  从这一数据不难看出,在快速发展期间,正荣地产主要倚靠融资的方式来补充自身的现金流,而债务的规模也在这一过程中不断累计。

  截至2021年底,正荣地产的总负债额已经达到了2129亿元,而其中1715.34亿元为流动负债,短期借款、应付账款及票据合计为527.39亿元,而正荣的现金及等价物仅为391.2亿元。

  除此之外,正荣的现金受限比例正在逐步扩大,上述的391.2亿元现金及等价物中,有81.32亿元为已抵押存款,162.61亿为受限资金,正荣实际可支配的在手现金及等价物仅为147.27亿元,而这也让正荣的流动性危机进一步扩大。

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